Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Комментарий к статье 687:
В соответствие со ст. 40 Конституции РФ «никто не может быть произвольно лишен жилища».
- Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан — они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.
- Устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:
а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения квартирной платы действуют установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. 677, 680, 685).
В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции — ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или даже не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.
- В отличие от «рукотворной» порчи помещения проживающими (п. 2) настоящая статья вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.